Financement marchand de biens : les clés pour réussir votre investissement

Le marché immobilier français connaît une forte croissance, avec un volume de transactions en hausse constante. En 2022, le nombre de ventes de logements anciens a atteint un niveau record, dépassant les 1,2 million de transactions. Face à cette dynamique, de plus en plus d'investisseurs se tournent vers des solutions innovantes pour accéder à la propriété et optimiser leur rendement. Parmi ces solutions, le financement marchand de biens s'impose comme une option attractive, offrant des avantages considérables et un potentiel de profit intéressant.

Accéder à la propriété en toute simplicité

Le financement marchand de biens offre une alternative flexible aux prêts bancaires traditionnels, permettant de surmonter les obstacles financiers classiques comme l'apport personnel élevé ou le taux d'endettement. Ce système permet d'investir dans un bien immobilier sans avoir à mobiliser l'intégralité du capital dès le départ. En effet, le financement marchand de biens permet de financer l'achat d'un logement en plusieurs étapes, en fonction de l'avancement des travaux.

Supprimer les obstacles financiers

• Apport personnel réduit ou nul : contrairement à un prêt bancaire, le financement marchand de biens n'exige pas nécessairement un apport personnel conséquent. Par exemple, pour l'achat d'un appartement neuf dans le cadre d'un projet de VEFA, l'apport personnel peut être réduit à 5% du prix total du bien.
• Taux d'endettement flexible : le financement marchand de biens ne prend pas en compte le taux d'endettement de l'investisseur. Cela permet aux personnes ayant déjà des crédits de bénéficier de cette solution, sans que leur situation financière actuelle ne soit un frein à leur projet immobilier.

Investir sans prêt bancaire

L'un des avantages clés du financement marchand de biens réside dans la possibilité d'investir dans un bien immobilier sans avoir à solliciter un prêt bancaire traditionnel. Ce mode de financement s'avère particulièrement avantageux pour les investisseurs ayant déjà un taux d'endettement élevé ou souhaitant éviter les contraintes liées aux prêts bancaires, comme la fourniture de justificatifs de revenus ou la souscription d'une assurance emprunteur.

Optimiser son investissement fiscalement

Le financement marchand de biens s'avère également très intéressant d'un point de vue fiscal. En effet, il permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux, contribuant à optimiser le rendement de l'investissement et à réduire l'impôt à payer.

Déduction des charges

Les charges liées à l'investissement, telles que les frais d'intérêts, les frais de gestion et les travaux, peuvent être déduites des revenus fonciers générés par le bien. Ainsi, l'investisseur peut réduire son impôt sur le revenu en déduisant les charges réelles liées à son bien immobilier.

Amortissement

L'amortissement du bien immobilier, c'est-à-dire la déduction progressive de sa valeur au fil du temps, permet de réduire le revenu imposable et de diminuer l'impôt sur le revenu. Par exemple, pour un appartement neuf acquis en VEFA, l'amortissement peut être déduit sur une période de 20 ans, ce qui permet de réduire le revenu imposable chaque année.

Avantages spécifiques

En fonction de la loi d'investissement applicable au bien, comme la loi Pinel ou la loi Malraux, des avantages fiscaux spécifiques peuvent être obtenus, notamment des réductions d'impôt ou des crédits d'impôt. Par exemple, la loi Pinel, qui vise à encourager la construction de logements locatifs, permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu allant jusqu'à 21% du prix d'acquisition du bien.

Maximiser le rendement de l'investissement

Le financement marchand de biens offre un potentiel de rendement élevé, notamment grâce à la possibilité de bénéficier de plusieurs sources de revenus.

Rendement locatif

Les loyers perçus sur le bien immobilier constituent la première source de revenu. En fonction de l'emplacement du bien et de sa qualité, le rendement locatif peut être très intéressant. Par exemple, un appartement situé dans une ville dynamique avec une forte demande locative, comme Paris ou Lyon, peut générer un rendement locatif annuel de 5% ou plus.

Plus-value

La valeur du bien immobilier peut augmenter au fil du temps, notamment en raison de l'inflation et de l'évolution du marché immobilier. La vente du bien à un prix supérieur à son prix d'achat permet de réaliser une plus-value importante, augmentant ainsi le rendement de l'investissement. Par exemple, un appartement acheté 200 000 euros en 2020 peut être revendu 250 000 euros en 2030, générant une plus-value de 50 000 euros.

Comparaison avec d'autres placements

Le rendement du financement marchand de biens est généralement plus élevé que les placements traditionnels comme les livrets d'épargne ou les placements boursiers. De plus, l'investissement immobilier offre une meilleure protection contre l'inflation que les placements financiers. En effet, la valeur des biens immobiliers a tendance à suivre l'inflation, tandis que les placements financiers peuvent perdre de la valeur en période d'inflation.

Sécuriser son investissement

Le financement marchand de biens est un investissement sécurisé offrant plusieurs garanties et assurances pour protéger l'investisseur contre les risques liés à la construction.

Garanties du promoteur

Les promoteurs immobiliers sont tenus de fournir des garanties spécifiques, comme la garantie de livraison à prix et délai déterminés (GDD), la garantie de parfait achèvement (GPA) et la garantie biennale, afin de protéger les acquéreurs en cas de problèmes liés à la construction.

Assurances

Le financement marchand de biens est souvent associé à des assurances, notamment l'assurance dommages-ouvrage, qui couvre les dommages liés à la construction et les vices cachés. Cette assurance est obligatoire pour tous les projets de construction, et elle protège l'investisseur contre les risques de malfaçons ou de défauts de construction.

Protection contre les risques

Les mécanismes de protection contre les risques liés à la construction, tels que les garanties et les assurances, permettent de sécuriser l'investissement et de minimiser les risques de perte financière. En effet, en cas de problèmes liés à la construction, l'investisseur peut se retourner vers le promoteur ou l'assureur pour obtenir une réparation ou une indemnisation.

Les différents types de financement marchand de biens

Le financement marchand de biens existe sous différentes formes, chacune offrant des caractéristiques et des avantages spécifiques.

Le financement classique

Le financement classique consiste en un paiement du prix du bien en plusieurs fois, généralement échelonné sur la durée de la construction. Cette formule offre une flexibilité importante aux investisseurs, permettant de répartir les paiements dans le temps et d'adapter les versements à leur situation financière.

Avantages

• Flexibilité de paiement : possibilité de payer le bien en plusieurs fois, en fonction de ses moyens.
• Possibilité d'investir dans des projets de grande envergure.

Inconvénients

• Risques liés à la construction : le paiement échelonné peut exposer l'investisseur à des risques en cas de problèmes liés à la construction, comme un retard de livraison ou un défaut de construction.
• Difficulté à revendre le bien avant la livraison : la revente d'un bien en cours de construction peut s'avérer difficile et peut entraîner une perte financière pour l'investisseur.

La vente en état futur d'achèvement (VEFA)

La VEFA est un mode d'acquisition d'un bien immobilier en cours de construction. L'acheteur signe un contrat de vente avec le promoteur, définissant les caractéristiques du bien, le prix de vente et les modalités de paiement. Le paiement est généralement échelonné en fonction de l'avancement des travaux.

Description du processus

• Signature du contrat de vente : l'acheteur signe un contrat de vente avec le promoteur, définissant les caractéristiques du bien, le prix de vente et les modalités de paiement.
• Paiement échelonné : le paiement du bien est généralement échelonné en fonction de l'avancement des travaux. Une partie du prix est versée à la signature du contrat, puis le solde est payé en plusieurs tranches, en fonction de l'état d'avancement des travaux.
• Livraison du bien : une fois la construction terminée, le bien est livré à l'acheteur.

Risques spécifiques

• Risque de retard de livraison : le promoteur peut rencontrer des difficultés pour respecter les délais de livraison, ce qui peut entraîner un retard dans l'obtention du bien.
• Risque de faillite du promoteur : la faillite du promoteur peut entraîner la perte de l'investissement si le bien n'est pas terminé. Cependant, la garantie de livraison à prix et délai déterminés (GDD) offre une protection contre ce risque.
• Risque de non-conformité du bien : le bien livré peut ne pas correspondre aux spécifications définies dans le contrat de vente, ce qui peut entraîner des litiges. La garantie de parfait achèvement (GPA) couvre ce risque.

Points importants à vérifier

• La réputation et la solvabilité du promoteur : il est important de s'assurer que le promoteur est fiable et solvable avant de signer un contrat de vente. Pour cela, il est important de consulter les avis et les témoignages d'autres clients du promoteur, de vérifier son bilan et ses résultats financiers, et de s'assurer qu'il dispose des autorisations nécessaires pour réaliser le projet immobilier.
• Les garanties du promoteur : il est important de vérifier les garanties offertes par le promoteur, notamment la garantie de livraison à prix et délai déterminés (GDD), la garantie de parfait achèvement (GPA) et la garantie biennale. Ces garanties protègent l'acheteur contre les risques liés à la construction et offrent un recours en cas de problèmes.
• Le contrat de vente : il est important de lire attentivement le contrat de vente et de négocier les clauses qui vous paraissent importantes. Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel du droit pour la négociation du contrat de vente afin de s'assurer que toutes les clauses sont claires et protectrices pour l'acheteur.

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier est une forme de financement participatif qui permet de collecter des fonds auprès d'un large public pour financer des projets immobiliers. Les investisseurs, appelés "crowd-funders", apportent des fonds pour acheter une part du projet immobilier, et ils sont rémunérés par des intérêts ou par des parts du projet. Ce type de financement est particulièrement adapté aux projets de petite taille ou à des projets innovants qui ont besoin d'un financement complémentaire.

Application au financement marchand de biens

Le crowdfunding immobilier peut être utilisé pour financer des projets de financement marchand de biens. Les investisseurs peuvent ainsi participer au financement de la construction d'un immeuble en échange d'une part du projet, et profiter des revenus locatifs et de la plus-value du bien. Ce type de financement permet aux promoteurs immobiliers de mobiliser des capitaux supplémentaires et aux investisseurs de participer à des projets à fort potentiel de valorisation.

Avantages

• Accès à des projets exclusifs : le crowdfunding immobilier permet d'investir dans des projets qui ne sont pas accessibles aux investisseurs individuels, comme des projets de rénovation ou de transformation de bâtiments anciens.
• Rendement potentiellement élevé : le crowdfunding immobilier peut offrir des rendements intéressants, notamment pour des projets à fort potentiel de valorisation, comme la réhabilitation d'un immeuble classé.
• Diversification du portefeuille : le crowdfunding immobilier permet de diversifier son portefeuille d'investissement en investissant dans des projets immobiliers de différents types, comme des projets de logement, de bureaux ou de commerces.

Inconvénients

• Risque de perte en capital : l'investissement en crowdfunding immobilier est soumis à un risque de perte en capital, notamment si le projet est un échec. Il est important de bien choisir les projets dans lesquels on investit et de se renseigner sur la solvabilité du promoteur et la viabilité du projet.
• Manque de liquidité : les parts de crowdfunding immobilier sont généralement peu liquides, il peut donc être difficile de les revendre facilement. Il est important de s'assurer que les conditions de revente des parts sont bien définies dans le contrat de financement.
• Absence de garanties : les projets de crowdfunding immobilier ne sont pas toujours assortis de garanties, ce qui peut exposer l'investisseur à des risques supplémentaires. Il est important de s'assurer que le projet est bien sécurisé et que les risques sont clairement identifiés et mesurés.

Points clés à considérer avant d'investir

Avant de se lancer dans un investissement en financement marchand de biens, il est important de prendre en compte plusieurs points clés pour maximiser les chances de réussite et minimiser les risques.

Choisir le bon bien et le bon promoteur

Le choix du bien immobilier et du promoteur est crucial pour la réussite d'un investissement en financement marchand de biens.

Critères de sélection du bien

• Emplacement : privilégiez les biens situés dans des zones à fort potentiel de développement, avec une forte demande locative et une bonne accessibilité aux transports en commun. Par exemple, un appartement situé dans un quartier en plein essor avec une proximité des commerces et des transports publics aura un meilleur potentiel de valorisation et de location qu'un appartement situé dans une zone isolée et peu attractive.
• Qualité de la construction : assurez-vous que le bien est construit selon des normes de qualité élevées, avec des matériaux résistants et des finitions soignées. Un bien construit avec des matériaux de qualité et des finitions soignées aura une meilleure longévité et une meilleure valeur marchande.
• Potentiel locatif : évaluez le potentiel locatif du bien en fonction de la demande locale et des prix de location pratiqués dans la zone. Un bien situé dans une zone avec une forte demande locative et des prix de location élevés aura un meilleur rendement locatif qu'un bien situé dans une zone avec une faible demande locative.

Analyse de la réputation et de la solvabilité du promoteur

Il est important de se renseigner sur la réputation et la solvabilité du promoteur immobilier avant de signer un contrat de vente.

• Consultez les avis et les témoignages d'autres clients du promoteur. Vous pouvez trouver des avis sur des sites web spécialisés comme Trustpilot ou Google My Business.
• Vérifiez le bilan et les résultats financiers du promoteur. Vous pouvez trouver ces informations sur le site web du promoteur ou sur des sites web spécialisés comme Infogreffe.
• Assurez-vous que le promoteur dispose des autorisations nécessaires pour réaliser le projet immobilier. Vous pouvez vérifier les autorisations sur le site web de la mairie de la ville où le projet est situé.

Vérifier le contrat de vente

Le contrat de vente est un document essentiel qui définit les conditions d'achat du bien immobilier. Il est important de le lire attentivement et de négocier les clauses qui vous paraissent importantes.

Points importants à examiner

• Prix de vente : vérifiez que le prix de vente est cohérent avec les prix du marché et les caractéristiques du bien. Vous pouvez consulter des sites web spécialisés comme SeLoger ou Bien'ici pour vous faire une idée des prix du marché dans la zone où le bien est situé.
• Modalités de paiement : assurez-vous de bien comprendre les modalités de paiement, notamment les échéances et les pénalités de retard. Il est important de s'assurer que les conditions de paiement sont claires et que vous êtes en mesure de respecter les échéances.
• Garanties du promoteur : vérifiez les garanties offertes par le promoteur, notamment la garantie de livraison à prix et délai déterminés (GDD), la garantie de parfait achèvement (GPA) et la garantie biennale. Ces garanties protègent l'acheteur contre les risques liés à la construction et offrent un recours en cas de problèmes.

Conseils pour négocier les clauses du contrat

• Faites-vous accompagner par un professionnel du droit pour la négociation du contrat de vente. Un avocat spécialisé en droit immobilier pourra vous aider à négocier les clauses du contrat et à vous protéger contre les risques.
• N'hésitez pas à négocier les clauses du contrat qui vous paraissent défavorables. Vous pouvez demander au promoteur de modifier certaines clauses ou de supprimer des clauses qui vous paraissent trop risquées.
• Assurez-vous de bien comprendre les conséquences de chaque clause avant de la signer. Il est important de prendre le temps de lire attentivement le contrat de vente et de bien comprendre les implications de chaque clause avant de signer.

Évaluer les frais et les taxes

L'investissement en financement marchand de biens est associé à plusieurs frais et taxes, qu'il est important d'évaluer avant de se lancer. Ces frais et taxes peuvent représenter une part importante du coût total de l'investissement, il est donc important de les prendre en compte dans le calcul du rendement de l'investissement.

Frais de notaire

Les frais de notaire sont payables à l'acte de vente et représentent environ 7 à 10% du prix du bien. Ces frais sont fixés par la loi et ne sont pas négociables.

Taxes foncières

Les taxes foncières sont payables chaque année et sont calculées en fonction de la valeur locative du bien. La valeur locative du bien est une valeur théorique, qui n'est pas nécessairement égale à la valeur de marché du bien.

Autres frais

D'autres frais peuvent s'ajouter à l'achat du bien, tels que les frais de gestion, les frais d'assurance, les frais de maintenance, etc. Il est important de prévoir un budget pour ces frais supplémentaires, qui peuvent représenter une part non négligeable du coût total de l'investissement.

Conseils pour minimiser les frais et optimiser les coûts

• Négociez les frais de notaire avec le promoteur immobilier. Il est possible de négocier les frais de notaire avec le promoteur immobilier, notamment si vous achetez plusieurs biens ou si vous êtes un investisseur régulier.
• Recherchez des offres d'assurance compétitives. Vous pouvez comparer les offres d'assurance auprès de différents assureurs pour obtenir une assurance à un prix avantageux.
• Prévoyez un budget pour les frais de maintenance et de gestion du bien. Il est important de prévoir un budget pour les frais de maintenance et de gestion du bien, tels que les réparations, le nettoyage et les charges courantes. Vous pouvez choisir de gérer le bien vous-même ou de confier la gestion du bien à un professionnel.

Se renseigner sur les risques

L'investissement en financement marchand de biens est soumis à des risques, qu'il est important d'évaluer avant de se lancer. Ces risques peuvent être liés à la construction, au marché immobilier, à la législation ou à la situation économique.

Risques liés à la construction

• Risque de retard de livraison : le promoteur peut rencontrer des difficultés pour respecter les délais de livraison, ce qui peut entraîner un retard dans l'obtention du bien. Ce retard peut avoir un impact sur le rendement de l'investissement et peut engendrer des coûts supplémentaires pour l'investisseur.
• Risque de faillite du promoteur : la faillite du promoteur peut entraîner la perte de l'investissement si le bien n'est pas terminé. Cependant, la garantie de livraison à prix et délai déterminés (GDD) offre une protection contre ce risque. La GDD garantit que le bien sera livré au prix et à la date convenus, même en cas de faillite du promoteur.
• Risque de non-conformité du bien : le bien livré peut ne pas correspondre aux spécifications définies dans le contrat de vente, ce qui peut entraîner des litiges. La garantie de parfait achèvement (GPA) couvre ce risque. La GPA garantit que le bien est conforme aux spécifications du contrat et couvre les défauts de construction qui apparaissent dans les deux ans suivant la livraison du bien.

Risques liés au marché immobilier

• Risque de baisse des prix : la valeur du bien immobilier peut baisser, notamment en cas de crise économique ou de surproduction immobilière. Ce risque est particulièrement important pour les investissements dans des zones à fort potentiel de développement, où les prix peuvent être plus volatils. Pour se protéger contre ce risque, il est important de choisir des biens situés dans des zones stables avec une forte demande locative.
• Risque de difficulté à louer : il peut être difficile de trouver un locataire pour le bien immobilier, notamment en cas de marché locatif saturé. Ce risque est particulièrement important pour les biens situés dans des zones peu attractives ou avec une forte concurrence locative. Pour se protéger contre ce risque, il est important de choisir des biens situés dans des zones avec une forte demande locative et de proposer un loyer attractif.

Risques liés à la législation

• Risque de changement de la législation fiscale : la législation fiscale relative à l'investissement immobilier peut changer, ce qui peut affecter le rendement de l'investissement. Il est important de se renseigner sur la législation fiscale en vigueur et de suivre les changements qui peuvent affecter l'investissement.
• Risque de changement de la législation sur la location : la législation sur la location peut changer, ce qui peut affecter les conditions de location et le rendement locatif. Il est important de se renseigner sur la législation sur la location en vigueur et de suivre les changements qui peuvent affecter l'investissement.

Risques liés à la situation économique

• Risque de crise économique : une crise économique peut affecter la valeur du bien immobilier et le rendement de l'investissement. Il est important de diversifier son portefeuille d'investissement et de ne pas investir toute sa fortune dans un seul bien immobilier.
• Risque de hausse des taux d'intérêt : une hausse des taux d'intérêt peut augmenter le coût du financement du bien immobilier et réduire le rendement de l'investissement. Il est important de suivre l'évolution des taux d'intérêt et de s'assurer que le financement du bien immobilier est bien sécurisé et à un taux d'intérêt attractif.

Stratégies pour minimiser les risques

• Choisissez un promoteur immobilier fiable et solvable. Avant de signer un contrat de vente, il est important de se renseigner sur la réputation et la solvabilité du promoteur. Vous pouvez consulter les avis et les témoignages d'autres clients du promoteur, vérifier son bilan et ses résultats financiers, et vous assurer qu'il dispose des autorisations nécessaires pour réaliser le projet immobilier.
• Vérifiez attentivement le contrat de vente et les garanties offertes. Il est important de lire attentivement le contrat de vente et de négocier les clauses qui vous paraissent importantes. Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel du droit pour la négociation du contrat de vente afin de s'assurer que toutes les clauses sont claires et protectrices pour l'acheteur.
• Diversifiez votre portefeuille d'investissement en investissant dans plusieurs biens immobiliers. En investissant dans plusieurs biens immobiliers, vous réduisez le risque de perte en capital. Vous pouvez investir dans des biens situés dans des zones géographiques différentes, avec des typologies différentes, et avec des niveaux de risque différents.
• Suivez l'évolution du marché immobilier et des taux d'intérêt. Il est important de suivre l'évolution du marché immobilier et des taux d'intérêt pour prendre des décisions d'investissement éclairées. Vous pouvez consulter des sites web spécialisés comme SeLoger ou Bien'ici pour suivre les tendances du marché immobilier et les sites web des banques pour suivre l'évolution des taux d'intérêt.

Le financement marchand de biens est une solution d'investissement flexible et attractive, offrant de nombreux avantages et un potentiel de rendement élevé. En prenant le temps de bien se renseigner et de se préparer, les investisseurs peuvent maximiser leurs chances de réussite et minimiser les risques.